住宅ローン借り換えの流れを徹底解説【金利、メリット・デメリットは?】

住宅ローンとは

一般的に住宅ローンと呼ばれるものは一戸建てやマンションなど購入者が居住するために取得する不動産に対する借入のことを指します。新築物件や中古物件、リフォームや、増改築など住居として使用するための物件に対してであれば幅広く利用できるものが一般的です。

しかし、セカンドハウスや別荘など普段住まいとして使用する目的でない物件に対しては適用されないことが多い為、注意が必要です。また、建築基準法に適合していない、いわゆる違法物件もローンの対象とならないケースが多いので中古物件等の購入の際には注意が必要です。

借入可能な条件は?

借入可能な人の要件としては借入年齢が20歳以上65歳未満(金融機関によっては70歳未満)、完済年齢(ローンの返済が終わる年齢のこと)80歳までの方、日本国籍もしくは永住権を有している方、勤続年数2年以上・個人事業主は3年以上の方などが一般的です。

この要件を見ると転職をしたらすぐにはローンが組めないと思われる方も多いと思いますが、例えばキャリアアップの為の転職であり前職から収入がアップしていることのエビデンスなどが準備できれば相談に乗ってくれる金融機関もあります(とは言ってもせめて勤続一年分の収入明細は必要になりますが・・・)。

とにかく住宅ローンとは夢のマイホームが欲しいという方に安い金利でその購入資金を支援するものなので、自分はもしかしたら難しいのかもと思わずまずは欲しい物件や住宅の計画が立ったのであればしっかりと資金計画を考えた上でお近くの銀行・信用金庫に相談してみると良いですね。

最近は上場会社等では福利厚生の中で自社の社員に住宅用資金を安い金利で貸し付ける制度を設けていたり、ネット銀行など金利の安い借入先もあるのでよく調べてから相談するのがオススメです。

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、例えば現在A銀行から3,000万円の住宅ローンを借りて返済しているが、B銀行から新たに3,000万円の住宅ローンを借りてA銀行に全て返済してしまい新しく借りたB銀行にこれからは返済していこうというものです。簡単に言えば、返済する銀行を今の銀行から他の銀行へ変えてしまおうというものですね。

住宅ローン借り換えのメリット

なぜ、わざわざ返済する銀行をほかの銀行に変えるのでしょうか?

住宅ローン借り換えの最大のメリットとしては金利が今借りている金利よりも安くなることでしょうね。金利というのはローンを組むにあたっては必要経費みたいなものですから、誰だって経費は安いに越したことはないですよね。

現在、金融機関はどこもお客さんから預かっている預金が余っており貸付に回せていないのが現状です。その為、貸付を増やそうとどの金融機関も必死になっている訳ですね。しかし、企業も簡単には借りてくれず苦戦している訳ですが、住宅ローンであれば借入の金額も大きいですし、長期にわたって返済をしていくものなので貸付の残高を増やすのはもってこいの商品なのです。

ですから各金融機関は競って金利を安くし、自社以外の金融機関で借りている住宅ローンを自社に変えてもらおうとしている訳ですね。つまり住宅ローンを借りている人達はこの状況を利用して自身の借りている住宅ローンを少しでも金利の安い住宅ローンへと借り換えすることができるチャンスなのです。

住宅ローン借り換えのデメリット

だったらみんな借り換えをしたら良いじゃないかと思うかもしれませんが、借り換えすることも良いことばかりではありません。デメリットについてもしっかりと知っておかなければなりません。

まず一つ目に借換えするためには以下のような様々な費用が掛かります。

  • 銀行に支払う各種手数料(金融機関によって違うが32,400円~108,000円くらい)
  • 契約書に添付する収入印紙代(借入金額によって変わります。20,000円で考えておけばほぼ大丈夫です。)
  • 保証会社に支払う保証料(借入金額と借入期間によって変わります。)
  • 不動産担保を設定し直す為の登記費用(借入金額によって変わります。だいたい10万円~30万円くらいが一般的。)

特にこの中でも大きな金額になるのは保証会社に支払う保証料です。借りる金額と期間によっては50万円~100万円になったりしますので、いくら金利が安くなったとしてもかえって借り換えをすると損をしてしまう可能性もあるのです。

今はほとんどの銀行で金利が安くなった分の金額とトータルで必要となる諸経費を計算してシミュレーションくれるので、しっかりと計算してもらいましょう。

次に注意する点としては借換えをする際に借り換え先の銀行から様々な依頼をされる可能性があることです。銀行側としても貸付を増やしたいのですが、タダで金利を安く貸付する訳にもいきません。そこで安い金利で住宅ローンを組む代わりに様々なお願い事を設けていることがあります。

代表的な例は以下のようなものです。

  • 給与の振込口座を変更して下さい
  • 公共料金の引き落とし先を変更して下さい
  • クレジットカードを作って下さい
  • カードローンを作って下さい

銀行に関する手続きに慣れている人にとってはあまり気にならないことかもしれませんが、勤め先に給与の入金先を変更依頼したり、電気・水道・ガス会社にそれぞれ変更依頼をすることは意外と面倒ですからね。

以上、各種諸経費と銀行から提示される条件に関してしっかりとチェックした上で借り換えは検討しましょう。

借り換えまでの流れ

住宅ローンの借り換えの流れについて説明します。

ここでは現在住宅ローンを借りている銀行をA銀行、新しく住宅ローンを借り換えする銀行をB銀行とします。

まずは様々な銀行を比較し、金利・手数料・条件などで最も良い銀行を選定しましょう。次に借り換え先のB銀行が決まったら、店頭に行く、電話して訪問してもらう、もしくはインターネットにて銀行のサイトにアクセスするなどして住宅ローンの審査を受けましょう。ここで受ける審査は今借りている住宅ローンを組んだ時に受けた審査とほとんど同じです。

準備するものとしては、以下があればすぐに審査は受けることができます。

  • 本人確認の為の運転免許証及び健康保険証
  • 所得を確認するための源泉徴収票(年末付近に会社から受け取る紙)
  • A銀行の住宅ローンの返済予定表(毎月の返済額や借入残高、借入年数が記載されているもの)
  • A銀行の通帳の返済履歴一年分(延滞無く返済がされているかを確認する為)
  • 自宅の固定資産税の課税明細(5月に固定資産税の請求が来た時に一緒に送られてくるものです。)
  • 火災保険証券(ちゃんと火災保険に加入しているか確認する為)
  • 住宅ローン以外に借入のあるローンの返済予定表(自動車ローンや教育ローン、各種分割払いしているもの。住宅ローン以外にどれくらいの借り入れがあるかをチェックする為です。)

そして審査を受けて無事に借り換えをさせてもらうことができることになったら、B銀行と住宅ローンの契約を新たに結び、借り換えを行う日を決定します。

契約が済んだら、A銀行に連絡を入れ現在借りている住宅ローンをすべて返済することを伝えます。ここでなぜ返済するのか、他の銀行に住宅ローンを借り換えるのかと問われたりしますが、基本的に面倒を避けるのであれば「とにかく返済するから手続きをしてくれ」と押し切って下さい。

返済に手続きはインターネットや直接店頭に行って書類を書く場合など各銀行によって取り扱いが違うので問い合わせて確認しましょう。

そして借り換え当日に、B銀行からA銀行に住宅ローンを返済するためのお金が振り込まれA銀行は振り込まれたお金で返済手続きを行います。手続きが完了したらこれからはB銀行に住宅ローンを返済していくことになり借り換えが完了します。

住宅ローンを借り換えのタイミング

住宅ローンを借り換えるタイミングとしてはオススメなのは以下です。

  • 3年・5年・10年などの固定金利を選択して住宅ローンを借りている場合に固定期間が終わり新たに金利を選ばなければならい時。
  • 世の中の金利が下がっている時(今は超低金利時代なので正直ここはまさに今ですね)
  • 知人・友人で住宅ローン借り換えをしたという話を聞いた時(これはどのような条件で借り換えができたか等、最新の情報を入手しやすいからですね。)
  • 自宅の近くに新しい銀行の店舗が開店した時(これは新しい店舗を開店した時には新規の顧客を増やしたいが為に、通常よりも好条件で借り換えをさせてくれる可能性があるからです。)

住宅ローン借り換えの注意点

住宅ローン借り換えの注意点としてはデメリットのところでも解説したように、各種手数料や保証料など借り換えにかかる費用があることを把握することです。

ちなみに費用の中で最も金額の大きいものが保証料であることは説明しましたが、最近の住宅ローンではこの保証料が全くかからないものも登場しています。銀行によって呼び名は違うのですが、プロパー住宅ローンと呼ばれていたりするのが一般的ですね。

また、労働金庫はもともと保証料がかからないのでオススメです。ネット銀行(ソニー銀行等)も保証料の必要ないところが多いですね。50万円~100万円かかる保証料が必要ないというのはかなり大きいポイントになるのでぜひ注目してチェックして下さい。

住宅ローンのまとめ

住宅ローンの借り換えに関しては、知っていたら省くことのできる手数料や保証料等があったり、内容を詳しく理解していれば金利の交渉や借り換え条件の交渉を有利に進めることのできることがあります。

まずは住宅ローンに関する知識をしっかりと身に着けることや身近に相談できる相手がいるならば色々と聞いてみることです。

その上で比較サイトなどを使って金利だけでなく、手数料等費用面での条件などを調べ自分自身にとって最も条件の良い銀行を探すことが大切ですね。